I segnali positivi, seppur deboli, che erano emersi sul mercato immobiliare da settembre, si sono riconfermati per tutto il secondo semestre 2013.
La volontà di acquistare casa torna, stimolata dal ribasso dei prezzi e una timida apertura sul fronte dell’erogazione del credito.
I valori immobiliari, in discesa dal secondo semestre del 2007,hanno raggiunto livelli tali da risvegliare l’interesse degli acquirenti.
E se l’aggravio fiscale ha colpito in parte il mercato immobiliare nella sua componente di investimento, la nuova tassazione sulle compravendite, gli incentivi fiscali sulla ristrutturazione e la riqualificazione energetica delle abitazioni, hanno dato una nuova spinta all’acquisto della prima casa.
I potenziali acquirenti sono più informati, sanno che per acquistare oggi devono possedere già una parte di capitale e che le banche sono più esigenti e più attente ad erogare; sono consapevoli che c’è molta offerta sul mercato e che questo consente loro di poter scegliere con tranquillità e di spuntare dei prezzi validi. D’altronde chi vende, in gran parte, ha ormai capito che la disponibilità di spesa media si è contratta e che per vendere l’immobile occorre ribassare i prezzi, pena la lunga permanenza della casa sul mercato. Chi non si adatta a questa logica e non ha necessità, preferisce affittare l’immobile o rimandare la vendita.
Analisi dei prezzi – II semestre 2013
Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel secondo semestre del 2013 è stata del 4,2%, nei capoluoghi di provincia del 5%, nell’hinterland delle grandi città del 4,6%. Ad eccezione dei capoluoghi di provincia, nelle altre due realtà c’è un risultato migliorativo rispetto al I semestre del 2013, soprattutto nelle grandi città dove i segnali positivi di cui sopra sono percepiti in maniera più marcata.
Tra le grandi città Firenze è quella in cui gli immobili hanno perso meno ( -2%) , seguita da Verona (-2,8%), Milano e Palermo (entrambe con -3,4%).
L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni. Quest’ultimo aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era costruito molto.
L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 5,1% nel Nord Italia, del 5% nel Sud Italia e del 4,7% nel Centro.
Si riconferma, da parte dei potenziali acquirenti, l’interesse per l’acquisto delle tipologie usate ed in buono stato. Il prezzo resta la variabile decisiva per chi compra la prima casa e, ancora di più, per l’investitore. Per quanto l’idea di affrontare lavori di ristrutturazione sull’immobile spaventi, non sono mancati acquirenti che hanno comprato soluzioni da personalizzare grazie alla proroga degli incentivi fiscali sui lavori di ristrutturazione e di riqualificazione energetica a patto che il prezzo dell’abitazione fosse particolarmente conveniente. La qualità dell’immobile è ancora premiante e sempre maggiore attenzione è prestata all’incidenza delle spese condominiali.
Le nuove costruzioni, edificate con criteri di efficienza energetica, piacciono soprattutto agli acquirenti più giovani che devono però fare i conti col budget disponibile.
L’analisi della domanda, realizzata a Gennaio 2014, vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (36,6%), in aumento dello 0,7% rispetto luglio 2013. Questo conferma una tendenza in atto da alcuni semestri e cioè che la diminuzione dei prezzi fa spostare l’attenzione sui tagli più grandi, ora più convenienti soprattutto per chi è al primo acquisto. La conseguenza di questo è la diminuzione della concentrazione sui bilocali, dovuta anche alla contrazione degli investimenti. A Milano, Roma e Napoli sono i bilocali a concentrare la maggioranza delle richieste.
L’analisi della disponibilità di spesa vede una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 169 e 249 mila €; in aumento la percentuale nella fasce più basse, inferiori a 169 mila €, a testimonianza della diminuita capacità di spesa.
L’analisi dell’offerta vede una maggiore concentrazione sui trilocali (33,3%), a seguire i quattro locali (24,1%).
Dall’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa nel corso del secondo semestre del 2013 emerge che il 77,6% degli acquisti riguardano l’abitazione principale, il 16,6% sono finalizzati all’investimento e il 5,8% alla casa vacanza. Rispetto ai semestri precedenti è in aumento la percentuale di coloro che acquistano l’abitazione principale, mentre si riduce ancora la componente ad uso investimento che non è però mai scoraggiata del tutto.
La maggioranza degli acquirenti ha un’età compresa tra 35 e 44 anni. In aumento la percentuale di chi acquista l’abitazione principale tra 45 e 54 anni, spesso si tratta un acquisto migliorativo.
I tempi di vendita sono ormai stabili da alcuni semestri. L’analisi, relativa al secondo semestre del 2013, indica tempistiche di 181 giorni nelle grandi città, 200 giorni nell’hinterland delle grandi città e 202 giorni nei capoluoghi di provincia.
Locazioni – II semestre 2013
Sul mercato delle locazioni, nella seconda parte del 2103, nelle grandi città si registra un ribasso dei canoni dei bilocali dell’1,9% e dei trilocali dell’1,7%. Il 54,9% delle persone cerca in affitto l’abitazione principale, il 37,8% per motivi di lavoro e il 7,3% per motivi di studio. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero mentre inizia a prendere piede quello a canone concordato (14,7%).
Il rendimento annuo lordo di un bilocale è pari al 4,2%.
Il 2014 potrebbe essere un anno diverso da quello che si è appena concluso, soprattutto se ci saranno cambiamenti sul fronte dell’erogazione del credito, dell’occupazione e della stabilità economica, gli elementi che più di tutti hanno inciso in questi anni sull’andamento del mercato immobiliare.
Nelle grandi città per il 2014 prevediamo una contrazione dei valori compresa tra -4% e -2%. Più complessa la situazione nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte sono invendute; per queste ultime potrebbe prevedersi una diminuzione dei valori. Di conseguenza anche le tipologie usate subiranno un ribasso dei prezzi, soprattutto se necessitano di importanti lavori di ristrutturazione. Per queste realtà territoriali ci aspettiamo una diminuzione dei prezzi compresa tra -5% e -3%. Anche per il prossimo anno la qualità abitativa sarà premiante.
Tuttavia in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il ribasso dei prezzi degli ultimi anni potrà consentire a coloro che hanno il capitale o che potranno ottenere un mutuo di acquistare a prezzi difficilmente immaginabili alcuni anni fa.
Fabiana Megliola
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