Nella seconda parte del 2013 sul segmento degli uffici si registra una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per le strutture insediate nei centri direzionali e sia per quelle inserite in palazzi residenziali.
La diminuzione dei prezzi è stata del 4,6% per gli uffici di nuova costruzione mentre per quelli usati si segnala un calo del 4,7% (nei centri direzionali) e del 4,5% ( in palazzine residenziali). Sul versante delle locazioni la diminuzione dei canoni è stata del -3,7% e del -3,5% per gli uffici nuovi in centri direzionali e in palazzine residenziali. Per gli uffici usati invece la diminuzione per quelli in centri direzionali è stata del 3,3% e del 3,4% per quelli in palazzine residenziali. Gli uffici locati hanno una metratura media compresa tra 50 e 100 mq. I tempi di locazione degli uffici sono di circa 230gg.(Le variazioni si riferiscono al semestre precedente)
Torino
Prezzi e canoni di locazione in ribasso per gli uffici, sia sul nuovo e sia sull’usato. Le tipologie in centri direzionali hanno visto cali di prezzo del 3,8% (nuovo) e del 6,5% (usato); quelle in palazzine residenziali hanno avuto una contrazione abbastanza simile intorno al 4,5%-4,4%. Sul versante delle locazioni le tipologie nuove in centri direzionali sono diminuite dello 0,8% e quelle usate del 5,2%. Gli uffici inseriti in palazzine residenziali invece hanno avuto un calo del 4,3% se nuove e dell’1,2% se usate. La zona più ricercata è quella che si sviluppa intorno al Tribunale dove numerosi professionisti che operano nel settore legale cercano tagli medio grandi (150 mq) per potersi associare ed abbattere i costi di acquisto o di locazione. Le altre zone maggiormente interessate sono Porta Susa, San Paolo e CitTurin. I commercialisti e gli altri professionisti che necessitano di immobili di maggior pregio ricercano soprattutto nel quartiere Crocetta. Per gli uffici del centro la richiesta arriva principalmente da Banche o comunque da chi cerca per insediare uffici di rappresentanza. Lo spostamento al di fuori del centro ha interessato principalmente attività per le quali c’è un importante afflusso di clienti che, oltre a dover fare i conti con la ZTL, si ritrovano spesso a non trovare parcheggio celermente e spendere cifre ben al di sopra delle medie delle altre zone di Torino.
Milano
Settore terziario in difficoltà anche a Milano. Infatti nei centri direzionali i prezzi sono diminuiti del 2,3% per le tipologie nuove e del 4,8% per quelle usate; i canoni di locazione hanno avuto un calo rispettivamente del 6,7% e del 5,9%. All’interno delle palazzine residenziali invece la diminuzione dei canoni è stata del 3,5% per il nuovo e del 3,0% per l’usato. Sul segmento degli uffici si registra un aumento di offerta : società che chiudono, società che si ridimensionano e di conseguenza riducono gli spazi e li razionalizzano. Cercano soluzioni in zone semicentrali servite dalla metropolitana o dai mezzi di superficie (ci sono buone richieste per gli immobili in corso Lodi, Romolo e viale Papiniano). I canoni di locazione si aggirano intorno a 120 € al mq annuo. Sempre meno richiesti gli immobili posizionati in via Torino e tutti quelli presenti nell’area “C”. In netto calo i canoni di locazione nelle zone più centrali come Corso Vittorio Emanuele, San Babila dove si parla di canoni di locazione medi di 200-250 € al mq annuo. I tagli più ricercati vanno da 100 a 300 mq.
Richiesta anche la zona che si sviluppa da Città Studi verso Buenos Aires. Si tratta infatti di un’area ben servita dalla metropolitana e per questo apprezzata dalle aziende che si devono insediare qui. Gli uffici sono collocati all’interno di palazzi residenziali, si preferiscono i tagli fino a 150 mq. Anche su questo segmento di mercato le quotazioni sono in diminuzione e si registrano canoni di 150-180 € al mq per gli uffici situati in centri direzionali e di 130-150 € al mq per quelli posizionati all’interno di strutture residenziali. Si cercano soluzioni che non necessitano di interventi di ristrutturazione.
Verona
In ulteriore ribasso le quotazioni e i canoni di locazione degli uffici a Verona. I prezzi delle tipologie in centri direzionali sono diminuiti del 5% per le tipologie nuove e del 10,1% per quelle usate. I canoni di locazione hanno avuto una contrazione del 7,3% e dell’8,0%. Le tipologie in palazzi residenziali hanno registrato una diminuzione dei prezzi del 3,5% (nuovo) e dell’11,9 (usato). I canoni di locazione sono diminuiti rispettivamente dell’8% e del 7,5%.
Sul mercato terziario la tipologia preferita ha una dimensione compresa tra 100 e 150 mq ed è inserita in centri direzionali facilmente raggiungibili e con una buon possibilità di parcheggio.
La domanda proviene soprattutto da studi professionali, cosicché si preferiscono le zone centrali, più servite dai mezzi pubblici e più visibili; la periferia, invece, è richiesta dalle società di servizi, che preferiscono la comodità di ampi spazi e la possibilità di parcheggio. Sempre ricercata la zona Z.A.I., dove un ufficio costa 1200 € al mq e lo si affitta a 96-120 € al mq annuo; le zone residenziali di Borgo Roma, Ca’ di David e Golosine presentano quotazioni di 1000 € al mq e canoni di 72-96 € al mq annuo.
Roma
A Roma le quotazioni degli uffici situati in centri direzionali sono diminuiti del 2,3% se nuovi e del 2,1% se usati. Sono stabili i prezzi degli uffici nuovi in palazzine residenziali mentre sono in ribasso del 2,7% quelli usati. Sul versante delle locazioni si registra stabilità per i canoni di locazione delle tipologie nuove e di quelle usate in centri direzionali. Le soluzioni usate in palazzine residenziali hanno segnalato una contrazione del 2,2%.
Sul mercato degli uffici i canoni di locazione sono stabili sia in zona Eur e sia in zona Ostiense. Sono sempre più numerosi i casi in cui si chiedono studi associati e non più il singolo ufficio. Infatti il taglio medio più richiesto è quello di 100 mq. Si conferma la tendenza a uscire dal centro di Roma per preferire le zone semicentrali ma soprattutto servite. Infatti tra gli aspetti maggiormente apprezzati ci sono la vicinanza ai mezzi di trasporto e la presenza del posto auto. A cercare sono soprattutto società di servizi e professionisti. Il canone di locazione annuo per un ufficio nuovi in centri direzionali, in zona Eur, è di circa 360 € al mq annuo. Si segnalano casi di persone che cambiano la destinazione d’uso dell’ufficio in residenziale per collocarlo più facilmente sul mercato. In zona Nomentana si preferiscono grandi metrature (250-300 mq) all’interno di soluzioni signorili. Sono interessati prevalentemente società o studi professionali che cercano uffici di rappresentanza. Lo vogliono ristrutturato, cablato e in posizioni centrali. Infatti le soluzioni più apprezzate sono quelle situate in Porta Pia, viale Regina Margherita evia Nomentana.
Firenze
Sul mercato degli uffici si registrano valori in ribasso. Sempre più contenuta la richiesta nelle zone centrali, soprattutto da quando è avvenuto il trasferimento del Tribunale nella zona di Firenze Nord. Infatti la domanda di uffici in locazione si sta spostando in quest’ultima area della città (dove sorgono il Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ) e comunque, in generale, al di fuori delle porte. Resistono solo gli studi professionali radicati da tempo nella zona.
La domanda si orienta su tagli medio – grandi, intorno a 150 mq dove spesso si associano più professionisti al fine di abbattere le spese del canone e quelle condominiali. Si chiedono soluzioni in ottime condizioni, cablati e dotati di aria condizionata.
Molti uffici situati nel centro storico sono rimasti vuoti nel tempo e questo sta portando i proprietari a realizzare il cambio di destinazione d’uso per trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato. Da segnalare anche che molti di questi locali sono stati trasformati in B&B.
Perugia
Valori in calo, la cui richiesta è molto bassa. Gli uffici nuovi che sorgono all’interno dei centri direzionali hanno una avuto una contrazione del 3,2% ; quelli usati sono rimasti stabili. Gli immobili terziari all’interno di palazzine residenziali hanno avuto un ribasso dell’1,5% (nuovo) e dell’1,9% (usato). Sulle locazioni si registra una contrazione del 4,7% per le tipologie nuove in centri direzionali e del 5,4% per quelle usate. Per le tipologie situate nelle palazzine residenziali il ribasso è stato del 5,4% per le tipologie nuove e del 7,3% per quelle usate. Nell’area centrale della città a cercare in locazione sono quasi esclusivamente avvocati, i quali preferiscono non allontanarsi dal tribunale; qui il canone di un ufficio in palazzina residenziale è compreso tra 75 e 100 € al mq annuo. Le metrature più richieste sono comprese tra 30 e 50 mq, con punte di 70-80 mq a patto che il canone mensile non superi 500-600 €. Piccole società cercano in genere uffici in zone più decentrate, Madonna Alta, San Sisto e Sette Valli, comode da raggiungere e dotate di parcheggi. In queste aree si possono trovare in locazione uffici ubicato all’interno dei centri direzionali, anche di nuova costruzione, e quindi dotati di tutti i requisiti necessari come ad esempio il cablaggio e gli impianti di condizionamento dell’aria. Il canone di un ufficio usato in un centro direzionale è di 70-75 € al mq annuo, il prezzo è di 1000 € al mq. Si tende prevalentemente alla ricerca di studi professionali oppure di punti d’appoggio; ad esempio, nel caso degli avvocati, che tendono sempre più a spostarsi dal Centro Storico, prediligendo zone con parcheggi liberi e più semplici da raggiungere. In zona San Sisto e Sette Valli sono attivi cantieri per la realizzazione di nuovi centri direzionali, i prezzi per gli uffici di nuova costruzione salgono a 1100 € al mq, mentre i canoni di locazione si attestano su 90 € al mq annuo.
Napoli
A Napoli i prezzi e i canoni di locazione degli uffici nuovi ed usati sono rimasti stabili. Stabili anche i canoni di locazione delle tipologie situate nei centri direzionali. In ribasso i valori delle soluzioni situate in palazzine residenziali (-3,3% per il nuovo e -4% per l’usato). La richiesta di immobili ad uso terziario è in crisi. L’area del Centro Direzionale, seppur negli ultimi anni abbia evidenziato un netto calo dei prezzi e dei canoni di locazione, non riesce a riaccendere l’interesse di professionisti e aziende. I professionisti tendono ormai ad associarsi per contenere le spese, oppure ad organizzare l’ufficio all’interno della propria abitazione per tagliare completamente la spesa legata alla locazione. Neanche la presenza del tribunale all’interno del centro direzionale ha impedito agli avvocati di spostarsi, la priorità in questo momento è quella di contenere i costi. Per affittare un ufficio nel centro direzionale si spendono circa 96 € al mq annuo, il prezzo è di 1600 € al mq.
Palermo
Chi cerca uffici predilige la zona di piazza Castelnuovo e Politeama, centrali ma allo stesso tempo facilmente raggiungibili. In questo momento si registra una buona offerta sia per immobili di tipo terziario e sia per le palazzine residenziali. A ricercare in zona sono prevalentemente professionisti che spesso si associano tra di loro e che chiedono immobili da 100-130 mq (3-4 locali) con sala d’attesa. Si prediligono le soluzioni in buono stato perché non si vogliono sostenere le spese di ristrutturazione. La maggioranza delle richieste, soprattutto quelle delle aziende, sono orientate su immobili in affitto; ad acquistare è quasi sempre il professionista ormai radicato nel territorio. In piazza Castelnuovo e in zona Politeama ci sono canoni di locazione annui di 100 – 130 € al mq annuo.
Catania
Nella cittadina siciliana i prezzi degli uffici sono in ribasso del 4% per le soluzioni nuove e del 4,5% per quelle usate se situati in centri direzionali; se gli immobili si trovano invece all’interno di palazzine residenziali, il calo è del- 5% (nuovo) e del -3,1% (usato). Sul versante delle locazioni si segnala una diminuzione del 7,1% per le soluzioni nuove in centri direzionali e stabilità per quelle usate. Le tipologie nuove all’interno di palazzine residenziali hanno registrato una contrazione dell’8,3%, le soluzioni usate hanno perso il 6,3%. Si registra una bassa domanda anche se presso il Tribunale di Catania ci sono delle strutture residenziali che hanno subito il cambio di destinazione d’uso. Le stanze sono affittate come ufficio a 300 € al mese. In questo momento è proprio la zona del Tribunale ad essere più appetibile per i professionisti. La zona centrale è interessata dai lavori della nuova metropolitana questo nprogetto potrebbe diventare interessante per chi cercasse un ufficio oggi, dal momento che miglioreranno i collegamenti con tutto il resto della città.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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